여러분들은 궁금하실것입니다. 부동산대책관련, 왜 정부부처 사이에서 이견이 많은지, 청와대의 판단및 정책 일정목표가 어떻게 되는것인지, 시장의 주류흐름은 어떠한것인지등에 대해서 말입니다.
제가 전에 두가지말씀을 드렸습니다. 합리적거품(rational bubble theory)과 페소화문제(Peso problem)에 대해서 말입니다. 그 이야기를 하기 전에 먼저 달러화 이야기를 잠깐 해보죠. 1980년대초 레이건 정부가 신자유주의 정책을 펼치기 시작합니다. 핵심은 조세 감면정책입니다. 긴축금융정책이 지속되자, 강달러 고금리현상이 전개되게 됩니다.
이 강달러현상은 물가안정에는 기여했지만 미국수출산업의 경쟁력을 약화시키고, 재정적자가 일어나는만큼 저축이 일어나지 않아 경상적자까지 유발되는 쌍둥이적자를 발생시켰습니다. 그러나 미국 달러화의 가치는 떨어질줄을 몰랐습니다.
모든 사람들이 "미국 달러화의 고평가" 를 알고는 있었지만 계속될거라 "판단"했기 때문입니다. 따라서 미달러화의 가치는 한동안 균형가격으로 돌아가지 못하고 버블을 유지했는데 이런경우를 바로 "합리적 거품"이라고 합니다. 그러나 그 합리적 거품은 프라자협정으로 깨지게 됩니다. 사실 프라자협정의 내용은 별게 아니었습니다. 그저 G-5 중앙은행들이 보유달러를 시장에 조금씩 팔아 달러화가치를 떨어뜨리겠다라는것이었습니다.
허나, 시장규모와 비교해 턱없이 작은 이 조치가 시장에 "추세전환"으로 인식되면서 달러화는 정반대의 급락행진을 시작하게 됩니다. 결국 참다못한 G-5에 캐나다까지 다시모여서 달러화 가치 급락을 방어하기로 결의하지만 (루부르 협정) 실패하게 됩니다.
이렇게 제도정책의 급변 때문에 시장가격이 점프현상을 보이는 경우를 일컬어 페소화문제라는 용어를 사용하게 됩니다. 추가로 예를 들어보죠. 2008년 금융위기를 기점으로 미국 달러화가 다시 강세 모습을 보이고 있는데 이것이 완전한 추세반전이라는 시장의 판단이 커져가고 있습니다.
1980년대 미국 달러화 한동안 강세
1990년대 미국 달러화 한동안 약세
2010년대 미국 달러화 한동안 강세 로 나아갈것이란 이야기입니다.
이게 맞다라면 여러분들은 달러화투자에 관심을 기울여야 맞는것이고 제가 강달러를 이야기해온것은 바로 이러한 추세전환. 그러니까 "합리적 거품"이 시동을 걸기시작했다라는 점을 지적한것입니다.
그걸 떠나서 가장 중요한 본질은 미국이 긴축으로 돌변할수 있다라는 점입니다. 그 경우 위에서 말한 페소화문제가 발생할수 있습니다. "시장가치 돌변" 현상이 일어날수 있는것이죠. 세계경제의 중심 미국이 긴축정책을 하면 전세계에 무슨 일이 벌어지게 됩니까.
inflation관리에 초비상이 걸리게 됩니다. 거품(bubble)이 무너질수 있게 되는것입니다. 그 가장 심각한 나라가 바로 한국과 중국이며 부동산인것입니다.
바로 여기서 이명박정부의 고민이 시작되게 되는것입니다. 미국의 긴축이 시작되게 되면 한국에 물가하락압력, 환율하락압력이 커지게 됩니다. 긴축을 따라가야 하니까요. 긴축금융을 하고, 금리를 올리면 무슨 일이 일어나겠습니까. 아파트시장은 대폭락, 은행은 부실자산으로 대몰락하게 됩니다.
반대로, 긴축을 거부하고 상대적으로 덜 긴축적인 정책을 고수하면 무슨일이 일어나죠. 해외자본의 이탈이 일어나게 될것입니다. 역시 아파트시장과 은행자산이 붕괴하게 됩니다. 이런경우를 "올가미"에 걸렸다고 하죠. 팽창금융정책으로 갈수도 없고, 긴축 금융정책으로 갈수도 없습니다. 금리의 가용성이 무너진것이죠. 현재 한국은행이 식물상태라는것입니다.
얼마전에 한국은행이 금리를 0.25%올린것은 그럼 무엇이냐. 20대 청년 맞선 상대로 70대 할머니가 미니스커트 입고 나온꼴입니다. 한마디로 육갑이죠.
시장이 바로 이것을 인식하고 있는 것입니다. 그간 한국의 APT 버블은 합리적거품이었지만 이제는 아니라는것입니다. 그럼 수십년에 걸쳐 추세 하락반전하게될것이란 소리입니다. 이걸 거꾸로 돌릴 방법이 없는것입니다.
환율도 마찬가지입니다. 제가 지난번 공동화이론을 말씀드렸는데 지금 한국은행이나 기획재정부는 환율이 안정상태라고 주장하고 싶을것입니다.
그러나 환율은 "극단적인 변동" 의 한 부분에 머물러 있을뿐입니다. 예를 들어서 시속 500KM짜리 스포츠카로 1시간동안 달려 500KM갔다, 5분 쉬면서 캔커피 하나 먹고, 또 500KM 달려 나가는 극단적인 변동과 일시적인 극단적 정지의 매카니즘 선상에 위치해 있다라는 말입니다. 따라서 한국의 환율 역시 20대 청년 맞선 상대로 70대 할머니가 뽕브라자 입고 나온꼴입니다. 지금 이대로 유지불가능하다라는 말입니다.
정석적으로 놓고 보면 급락해야 맞지만, 주택버블과 부실자산규모 국제경제환경등을 놓고 볼때 급등움직임이 더 크다라고 할것입니다. 윤증현, 진동수, 김중수가 고민하고있는 부분이 바로 이것입니다. 주둥아리로는 부동산버블 붕괴위험이 없다. 환율은 안정적으로 움직일 것이다. 은행자산 부실화우려가 없다라고 하지만, 지금 한국의 각종 경제리스크는 최고조에 달해 있는 것입니다.
이런 상황에서 DTI 10% 규제완화는 저 위의 70대 할머니가 미니스커트와 뽕브라자마저 홀라당 벗어버리는 꼴입니다. 그럼 청년이 마음을 바꿀까요. 그 할머니와 결혼을 해줄까요. 그럴 가능성은 제로인것입니다.
그럼 이 위기의 근원이 무엇인가. 바로 은행입니다. 예전에 은행들은 만기연장거부라는것은 상상도 못했습니다. 은행자신이 차입하면 영원히 돌려막는것이고, 그 돈은 대기업에 대출해주면 영원히 이자만 받는것입니다. 대기업은 원금상환 할 생각을 안했죠. 이자만 갚고 또 원금을 대출 받을 궁리만 했습니다. 지금 주택 시장 어떻죠. 예전과 똑같습니다.
외국돈 잔뜩 빌려 APT대출 해줍니다. 원금상환받을 생각 안합니다. 대출자도 원금상환할 생각안합니다. 이자만 낼 생각하는데 그것도 깎아 달라고 발광을 합니다. 지금의 저이자가 뭐라구요. 사실상의 공적자금 수혈입니다. 소액예금주인 서민의 이자를 아파트투기꾼 이자감면으로 돌려막고 있는것입니다.
더 큰 문제는 집이 안 팔린다는것이죠. 이자만 내다가 원금내기전에 오른가격으로 팔고 튀어야 하는데 그럴수가 없는것입니다.
why? 아파트의 합리적거품이 무너지고 균형가격을 향한 긴 여정을 시작했기 때문 입니다. 앞으로 APT는 계속 내리게 됩니다. 얼마까지. 수도권 30평 평균가격 6600만원까지. 안 믿기시는분들 많이 계실것입니다. 그러나 내려가나 안내려가나 지켜 보시면 알게 되실것입니다.
그러니 비상인것이죠. 10년에 최하 400%씩 오르는것을 목표로 샀는데 그것 물건너가고, 1년에 5%씩 올라도 본전이 될까말까인데 그러기는 커녕 계속 곤두박질치고 있기 때문입니다. 내리다가 추세반전되어 오를수있지 않을까요. 천만의 말입니다. 불가능합니다. 긴 시간동안 거품이 지속되어온것은 모든 사람들이 "계속 오를수 있다"라고 믿었기 때문인데 이제 그 믿음이 깨져버렸기 때문입니다. 합리적 거품이 붕괴한것입니다.
그리고 외부로부터의 충격을 눈앞에 두고 있습니다. 따라서 경제부처의 고심은 아파트가격 붕괴냐 아니냐를 넘어서서 이명박정부 임기내에 경제파탄을 피하고 도망갈수 있겠느냐 하는 부분에 다다라 있는것입니다.
이렇게 생각하실 분도 있으실것입니다. "일단 아파트가격 하락 방어에 도움되는 정책을 계속 쏟아 내면서 그 고민을 하시죠"라고 말입니다. 문제는 그런다고 아파트가격 하락이 막아지기는 커녕 붕괴하는 시각만 앞당길수 있다라는것입니다. 붕괴시 규모를 키울뿐더러,그 수습을 위한 여력을 미리 소진시키는 문제도 있습니다.
그래서 쉬운 문제가 아닌것입니다. 정부에서 들리는 이야기 한마디로 꼴값 입니다. 토목,건축 전공한 종족들이 금융 경제 시스템이 얼마나 위험한 기로에 놓여 있느냐를 모른채 불나방같은 소리를 지껄이고 있기 때문입니다.
많은분들이 경착륙하면 큰일나니 연착륙하자라고 합니다. 그래서 그 마지막 기회가 바로 노무현때 종부세였습니다. 그런데 싫다고 거부했지 않습니까. 심지어 이번 지자제에서도 오세훈,김문수 뽑아놓지 않았습니까. 그런데 무슨수로 연착륙을 시킵니까. 연착륙을 시키려면 그 마지막 기회전에 시도가 들어가야 합니다. 그런데 그때는 꼭 "조금만 더해먹자"라고 나오죠. 그러다가 경착륙밖에 답이 없을때 "경착륙하면 큰일난다"고 합니다.
일단 오르는것은 안 원할테니 떨어지는것만 막아달라고 합니다. 천만의 말입니다. APT처럼 환금성이 없는 장기자산은 "오르지 못할거다"란 인식이 시장에 대세로 굳혀지는 순간 그걸로 끝입니다. 모든 정책, 재정, 금융, 조세, 규제 완화는 물론 자살, 빈부격차, 실업,인플레이션 까지 막장으로 희생시켜 가며 유지해온 버블인데 이제 더이상 쓸 카드, 더이상 희생시킬 사람이 없기에 무너지기 시작한것입니다.
따라서 뭘 어떻게 더 갈수 있겠습니까. 결론은 APT는 현재가격에서도 1/10토막나게 될것이다란 진리뿐입니다. 그리고 엄청난 경제위기를 피할수 없을것이란 암울한 미래뿐입니다
.
개중에 아직 정신 못차리고 평당 1천만원 마지노선 운운하는 분들이 계시더군요. 54층 베란다에서 떨어지고 있는데 30층에서 갑자기 멈출거란 소리와 똑같습니다. 가파르게 떨어 지는데 마지노선이란게 있을수 없습니다. 정답은 원가(평당 150),적정가격(평당 220)이하로까지 떨어질것이란 것입니다
.
이 모든게 APT때문에 벌어진 일입니다. 땅있는 집이었다라면 이렇게까지 막장으로 몰리지는 않았을것입니다. 그러나 APT로 토건 마피아 (은행, 재벌, 부동산 투기꾼)에 APT로만 1000조원, 토지 합쳐서 수천조원 이상 빨려나가느라 이 지경까지 된것입니다.
삼성이 왜 용산에서 발을 뺄까요. 강남3구 30평아파트 15억은 조만간 전설이 될것입니다. 일산, 분당, 평촌등 APT대단위 도시들은 재개발 자체가 불가해질것입니다. 도시 자체를 버리는 수밖에는 없다는 이야기입니다
.
월소득이 안정적이고 , 자산중 부동산비중이 50%이하, 단독 소유주등만이 살아남을 것입니다. APT 자체에 국민들이 조만간 학을 떼게 될것입니다. 자살자와 정신병자가 급증하게 될것입니다. 그런데도 아직 정신 못차리고 규제를 풀면 집값이 오를것이고, 우리 은행들의 자산리스크가 안정적이고, 집값이 상승반전할것이고를 떠들어대는 거짓말장이들이 있습니다.
다 거짓말입니다. 그리고 다 사기입니다. 국가정책을 총동원하면 진작에 APT가격 1억이하로 떨어뜨려 유지할수 있었을것입니다. 그러나 그렇게 못했죠. 왜. 상대적인 빈부격차에 의한 만족감의 희열의 중독성이 그토록 지독하기 때문입니다. 나는 APT있는데 그래서 계속 오르는데 올라서 APT못사는 사람을 바라보면서 느끼는 희열. 그들이 자살하고 미쳐가고 빈부격차에 신음하는 모습을 지켜보면서 느끼는 희열만한 기쁨은 이세상 어디에도 없기 때문입니다.
유감스럽게도 APT는 제로섬게임입니다. 내 기쁨이 커질수록 누군가 고통받아야 하고, 내 부가 늘어날수록 누군가의 부는 줄어들어야 합니다. 그리고 그렇게 부정당하게 늘어난 부를 유지하기 위해 끊임없이 재정, 금융, 조세, 규제등 각종정책으로 다른 사람의 부와 후손들의 부까지 끌어와 쏟아부어야만 합니다. 따라서 APT투기꾼은 공동체사회 최악의 인간 쓰레기인것입니다.
나는 수십년간 열심히 일해 모은돈으로 정당하게 APT를 사서 살고 있으므로 죄진게 없다라고 착각하시는 분들. 착각하지 마시기 바랍니다. 주택의 적정가격은 노동자의 년평균 소득의 3~6배 이하여야 합니다.(세계은행 권고) 한국의 경우 7200~14400만원이 적당한것입니다. 단독주택이 그렇다는것입니다. APT는 더싸야합니다. 얼마가 적당할까요?
그런데 그 가격에서 훨씬 벗어난 5억~15억짜리 APT를 들고 더 오를것이다. 쥐꼬리세금도 못내겠으니 차라리 날 죽여라라고 외치는 분들이 무슨 죄진게 없습니까. 인간 말종이지. 일말의 양심이라도 마음속에 가지고 있다면 자살, 빈부격차, 실업자, 비정규직등의 고통도 바로 이러한 APT거주자들의 희열과 외면에서 나온것이라는것을 더는 부정하셔서는 안될것입니다.
지금 현재 어떤 정책도 부동산 시장을 살릴수 없습니다. 거래가 안되니 벗어날 수도 없습니다. 모두가 다 살아날 방법도 없습니다. 이제 파티를 끝내고(Showtime is over) 설겆이할 차례입니다. 당연히 쳐먹은 사람들이 해야 합니다. 그러나 그것마저도 안될것입니다. 파티참가자들 때문에 같이 먹지도 않은 사람들까지 죄다 동원되어 치어줘야 합니다. 태어나지도 않은 자식들, 북녘동포들까지도 앞으로 수십년간 설겆이행렬에 동참해야하게 생겼습니다.
상황이 이 지경까지 처참하게 되었는데 그럼에도 여전히 두근두근 콩닥콩닥 정신못차리고 두리번 거리시는분들. 과연 그 죄업을 다 어떻게 씻을건지 묻지 않을수 없습니다. 지금으로부터 약 30년전 살인마 대통령 전두환도 부동산투기가 망국병이라는 외침을하고 다녔는데 30년전 만도 못한 공동체의식을 가진 의식없는 국민들이 바로 오늘날 나라를 이 지경으로 전락시킨것 입니다.
부동산 버블은 산출(생산)을 증가시키지 않는다. 다만 부의 지분만 변화 시키게 된다. 따라서 지독한 수준의 불로소득을 노리는 APT 투기자들은 칼을 안든 강도나 마찬가지다. 또한 그 장물의 가치를 유지시키기 위해 수많은 사람들과 그들의 자식, 자식의 자식까지도 비참한 삶을 살게 만들고 결국 자살, 정신병, 창녀, 노예의 신세로 전락시켜야 한다.
사람들이 이런 말을 수도없이 아무리 해도 콧방귀도 끼지 않고 내일은 APT가격이 오르지 않을까. 내일이면 정부에서 특단의 대책이 나오지 않을까란 꿈에 젖어사는 생각없는 인간들에게 꿈을 깨라는 말씀을 드리는 바입니다. 정부에서 그 어떤 대책을 세워서 내놓은다 한들 APT대폭락은 불변입니다. 지금은 댓가를 치르고 책임소재를 가려서 처단해야 할때이지 "대책놀이"할때가 아닙니다.
마지막 버스 떠난지 이미 한참입니다.
[출처] 팍스넷 ultrasuperma님의 글